跃层和复式房面积如何计算

从直观来讲，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。而复式住宅在概念上则是一层，但层高较普通的住宅（通高是2．7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式，和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分离，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。

在北京市的住宅建设中，很少有真正意义上的复式住宅，常见到的是在住宅楼顶层，利用屋顶或坡屋顶空间向上跃层，这样的住宅该如何界定呢？简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层住宅；如果上下两层在同一空间内，也就是说从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，应称为复式住宅。那么，对购跃层和复式房者如何计算这两类住宅的面积呢？

跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照北京市城乡规划委员会和城乡建设委员会1997年颁发的《北京市计算住宅使用面积的规定》进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：1、使用房间的净高度最低处不应低于1．5米（含）；2、使用房间净面积的一半（含）以上不低于2．1米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2．1米（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2．1米（含）部分净面积的2倍计入使用面积。